現代人居住在具有大樓管理委員會的社區幾乎已是常態，在住戶人數動輒破百之情況下，有時住在大樓裡的人不一定是房屋的所有權人，而可能是承租人或是所有權人的配偶、家屬或是同居人。
然而，在法律上，「區分所有權人會議」及「管理委員會」究竟有沒有開放資格給非房屋所有權人參與呢？

現代人居住在具有大樓管理委員會的社區幾乎已是常態，只要有與鄰居住戶共用的設施部分，就免不了要參與大樓區分所有權人會議，關心居家環境的維護及改善。而社區大樓的公共事務，則通常是由一群願意替生活繁忙的住戶們代理處理的人來擔任，也就是管理委員會，且依據大樓戶數的規模以及執掌工作的不同，有些社區除了主任委員及副主任委員外，也會另外設置財務委員、監察委員等職位。

然而，在住戶人數動輒破百之情況下，有時住在大樓裡的人不一定是房屋的所有權人，而可能是承租人，或是所有權人的配偶、家屬或是同居人。實務上常見到大樓管理會議不限資格、開放給所有住戶參加，甚至有人因此成為大樓的管理委員，然而在法律上，「區分所有權人會議」及「管理委員會」究竟有沒有開放資格給非房屋所有權人參與呢？

本文將就此進行說明。

非區分所有權人，需具備特定身分方能受託參加區分所有權人會議

公寓大廈管理條例第 27 條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」，已經昭示了會議參加者的身分限制。

非區分所有權人，原則上亦可擔任管理委員之職務

公寓大廈管理條例第 29 條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」。易言之，法規並沒有明說不行，如果大樓區權會或規約沒有另外限制，就可以讓非區權人擔任。

有趣的是，可以明顯看到公寓大廈管理條例第 27 條及第 29 條第5項的法條用字截然不同，第 27 條對於區分所有權人會議的參與者，僅限縮在房屋所有權人的「配偶」、「直系血親」或是其他「區分所有權人」或「承租人」。然而第 29 條卻沒有這樣的限制，也就是說不具上面四種身分、單純的「住戶」雖然沒有參與區權會表決的資格，卻仍然可以被選任為管理委員並參與公共事務。

非區分所有權人之主任委員，不得擔任區分所有權人會議召集人

另外，值得探討的是在公寓大廈管理條例第 25 條第3項中規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。」　

這樣的條文想必讓大家產生了疑惑，為何允許非區分所有權人可擔任主任委員，卻又禁止其召集區分所有權人大會？竟還是得要由具有區權人身分的委員來召集。實務上就常發生屋主的親人選上主委，後來以主委身分召集開會時，產生了該次決議是否無效或不存在的疑問。當上了主委卻不能召集開會，就有如在軌道上放置了必然會掉下去的坑洞一樣，簡直就是法規中的陷阱，那又該由誰來召集開會呢？總不能都不開吧。

關於這個問題，高等法院曾有見解認為：「非區分所有權人之大樓住戶，縱因規約未有限制，而得被推選為大樓主任委員，然於擔任主任委員期間，因其非區分所有權人，故仍不得擔任區分所有權人會議之召集人。非區分所有權人之主任委員若有召集區分所有權人會議之需，需由具區分所有權之管理委員互推一人，管理委員若均未具區分所有權，則由區分所有權人互推一人為召集人。」（臺灣高等法院高雄分院102年度上字第223號民事判決）

所以雖然擔任管理委員並無太嚴格的身分限制，但是非區權人選上之後，依然會有許多行使職權上的限制，反而造成更多的麻煩。另外，如果任何住戶都能擔任管委，是否會有民間物業公司或有心人士透過管道當上大樓管理委員，並因此可以介入大樓的財務及事務處理呢？的確有這種可能。因此，筆者認為，為了避免大樓之事務及基金遭受非區權人之覬覦，建議應於規約中加入擔任主、監、財等三大委員之資格限制，才能確保管委會的運作是符合全體住戶的利益。

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